전월세 전환율이란? 뜻과 계산법 총정리

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전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율이다. 보증금 차액에 전환율을 곱해 12로 나누면 월세가 나오고, 갱신 계약에는 기준금리에 2%p를 더한 법정 상한이 적용된다. 공식과 계산 예시, 통계 읽는 법까지 정리했다.

전월세 전환율은 전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 돌릴 때 적용하는 연 환산 이율입니다. 연간 월세 총액을 보증금 차액으로 나눠 백분율로 나타내고, 반대로 보증금 차액에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 월세가 나옵니다. 이 글에서는 공식과 계산 예시, 법정 상한이 정해지는 구조, 시장 통계를 읽는 법까지 차례로 정리합니다.

전월세 전환율이란? 뜻부터 정리

전세 3억 원짜리 집을 보증금 2억 원에 월세 50만 원으로 바꾼다고 해 보겠습니다. 보증금에 묶여 있던 1억 원이 연 600만 원(50만 원 × 12개월)의 월세로 바뀐 셈입니다. 이때 600만 원을 1억 원으로 나누면 6%가 나오는데, 바로 이 비율이 전월세 전환율입니다. 즉 전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꾸는 교환 비율을 연 이율 형태로 표현한 숫자입니다.

$$\text{전월세 전환율}(\%) = \frac{\text{연간 월세 총액}}{\text{전세보증금} - \text{월세보증금}} \times 100$$

분자는 1년 치 월세, 분모는 전세보증금과 월세 계약 보증금의 차액입니다. 전환율은 '보증금 1원을 월세로 바꿀 때 집주인이 받는 연 수익률'로 읽을 수 있습니다. 그래서 전환율이 높을수록 같은 보증금 차액이라도 월세 부담이 커지고, 세입자 입장에서는 낮을수록, 집주인 입장에서는 높을수록 유리한 구조가 됩니다.

전월세 전환율 계산법, 예시로 따라 하기

가장 자주 쓰는 방향은 전세를 월세로 바꿀 때 월세가 얼마가 되는지 구하는 계산입니다. 공식은 다음과 같습니다.

$$\text{월세} = \frac{(\text{전세보증금} - \text{월세보증금}) \times \text{전환율}}{12}$$

전세 3억 원을 보증금 1억 원 월세 계약으로 바꾸고 전환율이 연 5%라면, 차액 2억 원에 5%를 곱한 연 1,000만 원을 12로 나눠 월세는 약 83만 원이 됩니다. 반대로 월세를 전세로 환산할 수도 있습니다. 보증금 1억 원에 월세 80만 원이면 연간 월세가 960만 원이고, 이를 전환율 5%로 나누면 1억 9,200만 원이 나옵니다. 여기에 보증금 1억 원을 더한 2억 9,200만 원이 이 계약의 환산 전세금입니다. 이렇게 서로 다른 형태의 계약도 전월세 전환율 하나로 같은 기준 위에서 비교할 수 있습니다.

저도 재계약을 앞두고 집주인에게서 보증금 5천만 원을 월세로 돌리자는 제안을 받았을 때 처음으로 전월세 전환율을 직접 계산해 봤습니다. 제시받은 월세 25만 원을 공식에 역산해 보니 연 6%로, 당시 법정 상한보다 높은 수준이었습니다. 감으로는 "월 25만 원이면 적당한가?" 싶었지만, 숫자로 바꿔 보니 조정을 이야기할 근거가 생겼습니다. 계산기 없이도 차액에 전환율을 곱해 12로 나누는 구조만 기억하면 그 자리에서 암산으로 검증할 수 있습니다.

법정 전월세 전환율은 어떻게 정해질까?

주택임대차보호법 제7조의2는 계약 기간 중이거나 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우의 상한을 정해 두고 있습니다. 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2.0%p' 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 하는 구조입니다.

$$\text{법정 전환율} = \min(\text{기준금리} + 2.0\%\text{p},\ 10\%)$$

예를 들어 기준금리가 연 3.0%라면 법정 전월세 전환율은 5.0%가 됩니다. 이 경우 전세 3억 원을 보증금 2억 원 계약으로 바꾼다면 월세는 차액 1억 원에 5%를 곱해 12로 나눈 약 41만 7천 원을 넘을 수 없습니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 계산하는 시점의 한국은행 고시 금리를 확인해야 하고, 국토교통부 렌트홈 사이트의 계산기를 쓰면 현재 기준이 자동으로 반영됩니다.

주의할 점은 적용 범위입니다. 이 상한은 존속 중인 계약이나 갱신 계약에서 보증금을 월세로 전환하는 방향에만 강제력이 있습니다. 새로 체결하는 신규 계약에는 적용되지 않고, 월세를 보증금으로 돌리는 반대 방향의 전환에도 별도의 상한 규정이 없습니다. 그래서 신규 계약의 실제 시장 전환율은 법정 상한과 다르게 움직입니다.

시장 전월세 전환율과 법정 상한은 왜 다를까?

한국부동산원은 실거래 자료를 바탕으로 지역별, 주택 유형별 전월세 전환율 통계를 매달 발표합니다. 통계를 보면 신규 계약 중심의 시장 전환율은 법정 상한보다 높은 경우가 많고, 아파트보다 연립·다세대주택이, 수도권보다 지방이 높게 나타나는 경향이 있습니다. 보증금을 떼일 위험이 크다고 평가되는 주택일수록, 전세 수요가 약한 지역일수록 같은 보증금을 월세로 바꿀 때 더 높은 이율이 붙는 것입니다.

법정 상한이 존속 계약의 세입자를 보호하는 장치라면, 시장 전환율은 수급과 금리, 보증금 리스크가 반영된 일종의 가격입니다. 시장 전환율이 예금 금리보다 크게 높다면 집주인 입장에서 보증금을 은행에 넣는 것보다 월세로 받는 쪽의 수익이 크다는 뜻이므로, 월세 선호가 강해지는 신호로 읽을 수 있습니다. 내가 사는 지역과 주택 유형의 전환율이 통계에서 어디쯤인지 확인해 두면 제시받은 조건이 시세 대비 유리한지 가늠하는 기준선이 됩니다.

전월세 전환율, 어떻게 활용하면 좋을까?

가장 실용적인 쓰임새는 재계약 조건의 검증입니다. 집주인이 제시한 월세를 공식에 역산해 전환율이 몇 %인지 구한 뒤, 갱신 계약이라면 법정 상한과, 신규 계약이라면 한국부동산원 통계의 지역 평균과 비교해 보는 것입니다. 같은 원리로 보증금의 기회비용도 계산할 수 있습니다. 전환율이 본인이 받을 수 있는 예금 금리보다 높다면 보증금을 지키고 월세를 줄이는 쪽이, 대출 금리가 전환율보다 높다면 무리하게 보증금을 만들지 않는 쪽이 계산상 유리해집니다.

다만 이 비교는 어디까지나 이자율 구조만 놓고 본 계산입니다. 실제 선택에는 전세보증금 반환 보증 가입 여부, 세액공제, 이사 비용, 목돈의 안전성 같은 변수가 함께 들어가고, 이 조건은 사람마다 다르므로 최종 판단 전에 본인 상황의 숫자를 직접 넣어 확인하는 과정이 필요합니다.

전월세 전환율 핵심 요약

• 전환율(%) = 연간 월세 총액 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100
• 월세 = 보증금 차액 × 전환율 ÷ 12 — 전환율이 높을수록 월세 부담 증가
• 법정 상한 = 기준금리 + 2.0%p와 연 10% 중 낮은 값, 갱신·존속 계약에만 적용
• 신규 계약은 시장 전환율을 따르며, 한국부동산원 통계로 지역 평균 확인 가능

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참고 자료

국토교통부 — 주택임대차보호법 정책풀이집 (전월세전환율) 렌트홈 — 임대료 인상률·전월세 전환 계산기 한국부동산원 R-ONE 부동산통계 — 전월세전환율